内容提要：

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷，是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。解决商品房买卖合同纠纷的主要方式有协商、行政处理、仲裁和诉讼等。解决商品房买卖合同纠纷的法律依据主要是有关房地产的法律、行政法规、地方性法规、规章及司法解释。以法律理论为指导，最大限度地防范商品房买卖合同纠纷。

关键词：商品房买卖；合同纠纷；防范

一、商品房买卖合同纠纷相关概念及纠纷产生原因

（一）商品房买卖合同纠纷相关概念

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项）。

商品房买卖合同关系经过法律的调整，即上升为商品房买卖合同法律关系。商品房买卖合同关系是法律调整的对象，而商品房买卖合同法律关系是法律调整的结果。同任何法律关系一样，商品房买卖合同法律关系也包含三个要素：

1、商品房买卖合同法律关系的主体

商品房买卖合同法律关系的主体，即签订商品房买卖合同的当事人，一般为房地产开发企业和买受人。

（1）房地产开发企业是指以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。也即通常商品房买卖合同的出卖人。

（2）买受人是指签订商品房买卖合同，购买商品房并支付相应价款取得商品房产权的合同相对方当事人。

2、商品房买卖合同法律关系的客体

商品房买卖合同法律关系的客体，即商品房买卖合同法律关系主体的权利义务共同指向的对象。一般来说，客体为商品房。如果再深入分析，商品房买卖合同法律关系的客体还应包括商品房的权属确认、变更、终止及其登记发证行为。

3、商品房买卖合同法律关系的内容

商品房买卖合同法律关系的内容，即商品房买卖合同法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是商品房买卖合同法律关系的最基本的要素，也可以说是主体双方关系的落脚点。

商品房买卖合同纠纷，是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。

（二）商品房买卖合同纠纷的产生原因

商品房作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾；另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾；第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾；第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。

二、解决商品房买卖合同纠纷的主要方式和法律依据

（一）解决商品房买卖合同纠纷的主要方式

商品房买卖合同纠纷可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。

（二）解决商品房买卖合同纠纷的法律依据

解决商品房买卖合同纠纷的法律依据主要有：

1、法律文件：包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。

2、司法解释：最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审判中，例如，2003年3月24日最高人民法院发布，自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就是一个很有针对性的司法文件。

三、面对司法解释如何防范商品房买卖合同纠纷

（一）房地产开发企业面对司法解释应如何防范纠纷

对于上述司法解释已做了明确规定的地方，无论它对房地产开发企业是有利还是不利，房地产开发企业都只能作为企业经营中必须遵循的准则切实加以履行，以使自身的行为符合司法解释的要求，避免违法情形的发生，比如，已经对外预售房屋而现在还没有预售许可证的企业，尽快取得预售许可证就是企业的当务之急。而对于司法解释中多处存在的规定的尚不明确，属于法官办案中自由裁量的条款，房地产开发企业则需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要提高企业的经济效益又不能违反司法解释的规定，在经营中掌握法律的底线，最大限度地防范纠纷。

1、销售广告

司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

此条规定中“说明和允诺具体确定”、“有重大影响”等表述目前尚没有具体的量化及判定标准，根据此条规定，房地产开发企业在做广告时，对于自己没有把握做到的承诺要尽量采取一些模糊性的处理，比如“高档社区”、“升值潜力无限”、“交通十分便捷”等广告词就属于非具体确定的表述，由于缺乏明确的评判依据，而很难作为要约加以认定。

2、如何在认购书中约定定金条款

司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

一般认为，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。但对于何时适用定金罚则？什么是不可归责于当事人双方的事由？司法解释没有明确，实践中则存在着两种不同的观点，一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金；另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。其实，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，而按照第二种观点，则会出现只要购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金。这同样有违公平原则，不利于房地产交易市场的健康发展。从客观的角度来解释，定金罚则的适用条件应是：如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。

从房地产开发企业利益的维护，减少争议的角度出发，建议开发商在与购房人签订认购书的同时，向购房人出示开发商已拟好的《商品房买卖合同》，同时在认购书中明确约定：“在本认购书签订的过程中，双方已对双方待签的商品房买卖合同进行了初步审查，且双方均无异议。任何一方不在认购书约定的地点和期限内，与另一方签订商品房买卖合同的，应承担相应的违约责任，并对其适用定金罚则。”

3、如何约定商品房的质量问题

司法解释第十三条规定了“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

何谓“严重影响正常居住使用？”司法解释将其纳入了法官自由裁量权的范围，由此使退房的条件增加了诸多变数，包括了主观因素，比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，从买受人角度看，均可认为是“严重影响正常居住使用。”因此，为了化解和减少这种风险，建议开发商在商品房买卖合同中通过补充协议，对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题的情形作出具体约定，比如可以采取列举式的约定，将上述表面瑕疵的质量问题排斥在法官的自由裁量权限范围之外。

4、如何约定因购房贷款合同未能订立而导致购房合同不能履行的处理问题

司法解释第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

由于本条中关于“不可归责于当事人双方的事由”司法解释未作详解，因而买卖双方在此问题上极易产生纠纷。从房地产开发企业利益保障的角度出发，建议开发商将实践中因买受人不能有效提供贷款银行要求提供的文件资料，或买受人提供的文件未通过贷款银行的审核，而导致商品房担保贷款合同未能订立的，约定为出卖人有权请求解除合同的情形，从而将其排斥在“不可归责于当事人双方的事由”之外。

（二）商品房买受人面对司法解释应如何防范纠纷

该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，突破了现行法律、法规，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款（参照前述内容），尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：

1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。

3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。

4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。

5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。

6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。

7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。

商品房是城市家庭中最为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的合法权益。

参考文献

1、程信和　刘国臻《房地产法学》—21世纪法学系列教材，北京大学出版社2003年出版。

2、洛阳市房地产市场管理处，《房产交易指导手册》，2004年出版。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，2003年颁布。

4、陈小平《房地产金融理论与实务手册》，中国农业银行河南省分行房地产信贷部，1998年出版。

5、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材，中央广播电视大学出版社，2002年出版。

6、陆克华《房地产基本制度与政策》—中国房地产经济人执业资格考试指定辅导教材，中国建筑工业出版社，2003年出版。