所谓“一房两卖”，是指业主将同一房产先后出卖给不同的买受人。虽然我们说是“两卖”，但并不代表市场中会出现同一房产卖于两个买受人。实际中还可能出现“三卖”、“四卖”等情形。因此，准确地来说应为“一房数卖”。只是考虑到实际生活中的约定俗成，本文采纳“‘房两卖”。“一房两卖”是二手房交易中常见的一种纠纷。出卖人之所以会“一房两卖”，其目的就在于获得更大的收益，但“一房两卖”往往会损害一方的利益，所以法律禁止“一房两卖”，“一房两卖”的业主应根据不同的情况承担相应的法律责任。

　　“一房两卖”根据房产的过户情况可以分为四种情形：第一种情形是前一个买卖合同双方办理了房屋产权的过户登记手续，后一个买卖合同的买卖双方没有办理房屋产权的过户登记手续；第二种情形是前一个买卖合同的买卖双方没有办理过户登记手续，后一个买卖合同的双方办理了房屋的过户登记手续；第三种情形是两个买卖合同，双方均未办理房屋产权的过户登记手续；第四种情形是两个买卖合同，双方均办理了房屋产权的过户登记手续。最后一种情形只存在理论上的可能性，实际生活中发生的概率微乎其微，本文不予讨论。

一、“一房两卖”的法律效力与物权的变动模式

“一房两卖”产生的法律效力与一个国家物权法中所采纳的物权的变动模式有着密切的关系。所以在讨论“一房两卖”法律效力之前，我们有必要考察一下我国物权法所规定的物权变动模式。

首先，我国物权法没有区分物权合同和债权合同。尽管物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定在民法上称为区分原则，即区分合同效力和物权变动的效力，但我们不能看出物权法区分了物权合同和债权合同。

其次，我国物权法没有承认物权行为的无因性理论，而是认为债权合同的效力直接影响物权变动的效力。根据民法通则以及合同法的规定，如果合同无效或者被撤销，当事人之间互负恢复原状、返还原物等责任，当事人不能根据无因性理论主张所有权。

最后，我国的物权法原则上采纳的是合意加公示模式，即债权形式主义。物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。物权法第23条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。从上述规定可以看出，在我国，物权的变动除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或者登记等法定形式。就不动产而言，即登记要件主义。

由上可见，我国的物权变动模式是债权形式主义。弄清楚这个问题，对于我们解决“一房两卖”问题非常重要。由于我国不承认物权行为理论，因此，虽然过户登记是房屋所有权变动的必要因素，但该变动也可能因为房屋买卖合同效力的瑕疵而被撤销，使房屋所有权的变动归于无效。

二、处理“一房两卖”纠纷的司法对策

l、我们认为，此类型案件应当根据是否已经办理登记，分为两种情形处理。

第一种情形是其中一方已经办理了房产过户登记，另一种情形是数个买卖均未办理房产过户登记。对于第一种情形，由于房产已经办理了过户，根据物权法的规定，房产的物权已经发生变动，其中一个买卖合同的买受人已经确定取得房产的产权，其他合同的买受人只享受买卖合同规定的债权，其只能根据债权行使相关的权利；对于第二种情形，由于数个买卖合同均未办理房产过户登记手续，则数个合同的买受人均处于平等的债权人地位。对于这种情形的处理，则较为复杂。究竟房产应当归属哪个买受人呢?究竟哪一个买受人有权要求出卖人履行过户登记的义务呢?

在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，究竟哪一方买受人最终可以通过使用这项制度取得房产的所有权呢?我们认为，在数个买卖合同均可以适用实际履行的情况下，要确定究竟支持哪一方应当综合考虑如下因素：第一，买受人是否已经实际居住，如果出卖人已经将房产实际交付其中一方买受人居住、适用，则应当考虑支持该买受人的实际履行的请求；第二，买受人是否已经实际付清房款，如果其中一方当事人已经实际付清房款，则应当考虑支持该买受人的主张；第三，房产是否有买受人附加的价值，如其中一方已经对房产进行了装修、修缮等增加房产价值的行为，则应当考虑支持该方的请求；第四，履行成本问题，在确定应当支持哪一方的请求时，应当考虑履行成本最低一方的请求。这些因素应当是综合考虑的，从中确定最适宜使用实际履行的一方。而对于不适用实际履行的其他买受人，其只能按照买卖合同要求出卖人承担相应的违约责任。还需要说明的是，适用实际履行的一方，并不妨碍其再要求出卖人承担赔偿损失、支付违约金等的权利。

2、有人认为，买卖合同当事人的主观状态决定着买卖合同的效力。

根据买卖合同中在后买受人的主观上是否知晓出卖人“一房两卖”，可以分为两种情形：一种是在后买受人为善意，即在后买受人是在不知道出卖人“一房两卖”的情形下与出卖人签订房屋买卖合同的情形；另一种足在后买受人在知晓出卖人“一房两卖”，的情况下仍然与出卖人签订房屋买卖合同的情形。

（1）后买受人为善意的情形。在此情形下，由于在后买受人并不知道出卖人已经与他人签订了房屋买卖合同，主观上并不存在恶意，因此该情形下的在后买受人构成善意第三人，其与出卖人签订的房屋买卖合同的效力并不会受到在前合同的影响。

（2）在后买受人主观上存在恶意。所谓“恶意”，应是指“一房两卖”中在后买受人在明知出卖人“一房两卖”的情况下仍然与出卖人签订房屋买卖合同的情形。该合同属于买卖双方恶意串通损害第三人利益的合同，根据合同法的有关规定，该合同应属于无效合同，在后买人即使据此合同办理了房屋过户手续，根据我国物权法的规定，也因为房屋买卖合同的无效而无法取得房屋所有权。

3、我们认为，在处理一房二卖中，原则上并不因为在后买人的主观上是善意还是恶意而是处理结果有所不同。

一是因为这样的分类的目的在于适用合同法第52条第二项规定的双方“恶意串通，损害别人利益”的规定。一般的，一房二卖中出卖人只是为了获取更好的利益而另卖他人，并不是为了加害在先买受人，在先买受人很难证明出卖人和在后买受人具有恶意。二是出卖人有权利选择通过承担违约责任而是自己利益的最大化。

综上，在后买人已经办理了房屋产权过户手续的情况下，只要其不存在侵害在先买受人合法权益的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其己知该房屋己出售给他人，仍然付出更高的价格而购买该房，仍是正当合法的交易行为，原则上应保护其通过登记对房屋享有的所有权。除非在先买受人能证明存在双方恶意串通的情形，否则，在先买受人不能主张过户，只能要求出卖人承担违约责任。